주택임대차보호법에 서의 대항력에 대한 연구 - 주택임대차 보호법에서의 대항력에 대한 연구
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작성일 23-07-27 06:23
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② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
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설명
주택임대차 보호법에서의 대항력에 대한 연구
1. 관련 법규
제3조 [대항력 등] ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. (대판 2001.1.19. 2000다61855). 또한 기존 채권을 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결한 경우에도, 대항력이 인정된다고 한다(대판 2002.01.08. 2001다47535). 그리고 주택의 인도와…(skip)3. 대항력의 발생시기
4. 대항력의 의미
1) 대항력이 있다는 것은, 그 주택의 소유권이 매매나 경매 등을 통하여 제3자에게 이전된 경우에도 임차인이 여전히 임차권을 주장할 수 있다는 것을 의미한다.
주택임대차보호법에 서의 대항력에 대한 연구
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2. 대항력의 요건
임차인이 주택을 인도받아 점유하고 그 주택의 주소지로 주민등록을 마친 때에는 대항력이 생긴다(1항). 대항요건은 이로써 족하고 반드시 새로운 이해관계인이 생기기 전까지 임대인에게 보증금을 전부 지급하여야 하는 것은 아닐것이다. 이와 같이 주택의 임차인이 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 매매?증여?경매 등에 의하여 이전된 경우에는 그 새로운 소유자(양수인)가 임대인의 지위를 승계한다(2항). 따라서 보증금반환채무도 함께 그 양수인에게 이전하며, 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다(대판 89.10.24. 88다카13172). 그리고 판례는, 미등기무허가 건물을 양도받아 사실상 소유권을 행사하는 양수인도 임대인의 지위를 승계한다고 한다(대판 87.3.24. 86다카164).2) 나아가 주택에 대한 매매계약의 해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차받아 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인은 그 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로, 이 경우 계약해제로 소유권을 회복한 매도인은 임대인의 지위를 승계한다(대법원 2003.8.22. 선고 2003다12717 판결).
3) 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있으며, 그러한 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 한다(대판 2002.9.4.
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